생애 첫 주택 구매할 때 대출 규제(DSR, LTV) 부딪혀본 리얼 후기 (한도 계산의 맹점) [diary]

집을 사겠다고 마음먹었을 때 가장 먼저 마주한 벽은 부동산 가격 자체가 아니라 바로 ‘대출 한도’였다. 흔히들 “내 연봉이 얼마니까, LTV 몇 퍼센트 적용받아서 이 정도 집은 무난하게 살 수 있겠지”라고 단순하게 계산하기 쉽상이다. 하지만 막상 은행 창구에 앉거나 시뮬레이션을 돌려보면 생각했던 금액과 실제 대출 가능한 한도가 달라서 큰 충격을 받게 된다. 바로 그 주범이 ‘DSR(총부채원리금상환비율)’이라는 복병이다.

LTV(주담대 담보인정비율)가 집값 대비 빌릴 수 있는 최대 비율을 뜻한다면, DSR은 내 소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율을 철저하게 따진다. 여기서 많은 사람들이 놓치는 맹점이 발생한다. 신용대출, 마이너스통장, 심지어 자동차 할부나 카드론까지 내가 이미 가지고 있는 모든 대출의 원리금이 DSR 계산에 낱낱이 포함된다는 것이다. 나 역시 과거에 가전제품을 사며 받아두었던 소액의 마이너스통장과 자동차 할부금이 내 주택담보대출 한도를 수천만 원 이상 깎아먹는 것을 보고 아연실색할 수밖에 없었다.

“설마 이 정도로 한도가 줄어들겠어?”라는 안일한 생각이 화근이었다. 은행에서는 내 소득에서 매년 나가는 원리금 상환액을 칼같이 계산해 냈고, 결국 원하던 매물의 가격대보다 눈높이를 낮추거나 자금을 추가로 끌어와야 하는 상황에 직면했다. 생애 최초 주택 구입자라 LTV 우대를 받아 최대 80%까지 완화된다고 좋아했지만, DSR 규제라는 더 높은 산에 막혀 발을 동동 구르게 된 것이다.

따라서 집을 알아보기 전 가장 먼저 해야 할 일은 부동산 앱을 뒤지거나 임장을 다니는 것이 아니라, 내 연봉과 기존 부채 상태를 냉정하게 대입해 정확한 DSR 한도를 먼저 계산해보는 것이다. 만약 마이너스통장이나 사용하지 않는 신용대출이 있다면 계약 전에 미리 전액 상환하거나 한도를 줄여두어야 주택담보대출 한도를 최대한으로 끌어올릴 수 있다. 대출 규제는 예외를 봐주지 않는다. 철저하게 숫자로만 증명해야 하는 냉혹한 현실 속에서, 나의 자금 계획을 원점에서 다시 점검하게 만들어 준 뼈아프지만 값진 경험이었다.